Stadtregion Gmunden erreicht ersten Meilenstein bei der gemeinsamen Initiative „Orts- und Stadtkernbelebung“

Die 9 Gemeinden Altmünster, Gschwandt, Gmunden, Kirchham, Laakirchen, Ohlsdorf, Pinsdorf, Traunkirchen und Vorchdorf der Stadtregion Gmunden haben mit der Erstellung eines interkommunalen Konzepts zur „Aktivierung von Leerstand, Nachnutzung von Gebäudebrachen und der Entwicklung von Orts- und Stadtkernen“ den ersten Schritt auf dem Weg zu gestärkten Orts- und Stadtkernen getätigt.

Das externe Experten-Team, die Bietergemeinschaft Rosinak & Partner und RegioPlan Consulting, hat nun den Entscheidungsträgern im stadtregionalem Forum Gmunden die zentralen Erkenntnisse, die ausgearbeiteten Nutzungskonzepte für Schlüsselliegenschaften und Maßnahmenkataloge in Form eines Masterplans präsentiert.In weiterer Folge wollen die neun BürgermeisterInnen die neuen Erkenntnisse in ihren Gemeindegremien diskutieren.

Interkommunaler Masterplan für die Stadtregion

Der stationäre Einzelhandel, eine wesentliche Funktion in den gewachsenen innerstädtischen Kernzonen, ist in einem tiefgreifenden Strukturwandel begriffen. Viele österreichische Stadtzentren und Ortskerne kämpfen mit ähnlichen Herausforderungen (zunehmender Onlinehandel, Leerstände, etc.), die durch die Covid-19 Krise noch weiter verstärkt wurden. Aufgrund zurückgehender Frequenzen lässt die lokale Wirtschaft nach, die Kaufkraft fließt ab und hinterlässt sichtbare und anhaltende strukturelle Schäden für die Innenstädte und Ortszentren.

In der Stadtregion Gmunden fasste man daher den gemeinsamen Entschluss ein interkommunales Konzept zu erarbeiten. Dieses sollte Maßnahmen zur Entwicklung der Stadt- und Ortskerne aufzeigen und sich auf die Nachnutzung von Gebäudebrachen und die Aktivierung von Leerstand konzentrieren. Als konkrete Initiative sollen zudem umgehend geförderte, investive Maßnahmen und Projekte umgesetzt werden.

Die vorgelegten Maßnahmen und Leitprojekte sollen nicht nur die Aufenthaltsqualität für die Bewohner und Besucher der Region stärken, sondern auch wesentliche Impulse für die Attraktivierung für Immobilienprojektentwicklungen in der Region liefern.

Zu Beginn des Masterplans stand eine Analyse der Ausgangslage durch die Beratungsfirmen Rosinak & Partner und RegioPlan Consulting.Im Zuge der Analyse wurden Daten zur Soziodemographie, Wirtschaft, zum Immobilienmarkt und zu den Angeboten der Daseinsvorsorge ausgewertet und relevante Erkenntnisse zu Zielgruppen und Potenzialen sowie zu Leerstand, Mobilität und Trends dargestellt.

Die Ergebnisse der Analyse wurden im Rahmen des bereits etablierten stadtregionalen Forums den Stakeholder präsentiert und gemeinsam diskutiert. Vor allem die Tatsache, dass keine zusätzlichen Handelsflächen mehr ausgewiesen werden sollen und die Konzentration des stationären Handels auf den Salzkammergut Einkaufspark (SEP) sowie die Gmundner (Kern-)Innenstadt beschränkt werden sollen, sorgten für Gesprächsbedarf. Die Beraterfirmen raten dazu, bereits bestehenden Leerstand außerhalb der Handelszonen umzunutzen und je nach Lage und Immobilienpotential beispielsweise in Gastronomiebetriebe, Grätzl-Hotels oder Kunst-Ateliers umzuwandeln. Auch bei den handelsnahen Dienstleistungen zeigte die Analyse auf, dass der Bedarf bereits gedeckt ist und mittelfristig bestehende Dienstleister besser in die B- und C-Lagen des Stadtzentrums übersiedeln sollten.

Sehr hohes Potenzial wurde hingegen der Gastronomie zugeschrieben: Im Stadtzentrum von Gmunden fehlen derzeit noch höherwertige Alternativen, insbesondere für Touristen und jüngere Zielgruppen. Auch in den Ortskernen der Umlandgemeinden innerhalb der Stadtregion zeigte die Analyse mögliche Entwicklungspotentiale auf.

Teilraumanalyse am Beispiel der Gmundner Innenstadt

In relevanten Teilräumen und Ortskernen aller neun Stadtregionsgemeinden wurden ebenfalls Analysen durchgeführt: Die Schwerpunktsetzung bei den Teilraumanalysen lag dabei auf der Beurteilung der Attraktivität der Teilräume aus wirtschaftlichen, verkehrstechnischen und städtebaulichen Gesichtspunkten. Es wurden die strategischen Leerstände identifiziert und realistische künftige Nutzungspotentiale aufgezeigt. Künftig sollen daher bestehende Leerstände z.B. mit modernen Gastronomiekonzepten bespielt werden. Auch für jeden Teilraum wurden Maßnahmen zur Umfeldattraktivierung formuliert und verortet. Die wesentlichen Erkenntnisse dabei sind: Das KFZ-Verkehrsaufkommen ist in vielen Ortskernen hoch. Viele zentrale Bereiche sind derzeit als Parkplatz genutzt und große Teile sind versiegelt und nicht beschattet oder begrünt. Hier besteht Handlungsbedarf: Verkehrsberuhigende und gestalterische Maßnahmen sind erforderlich, um die Aufenthaltsqualität in den Ortszentren zu erhalten und zu verbessern. Die Anforderungen an zentrale öffentliche Freiräume sind Wohlfühlatmosphäre, Aufenthaltsqualität, Sicherheit, Klimafitness, etc. und die Gestaltung der Ortszentren als Aufenthaltsort für den Menschen sollen wieder in den Mittelpunkt gerückt werden. Erst die Kombination von hoher Aufenthaltsqualität und der Leerstandaktivierung erschließen das volle Potential.

Objektanalysen und Nutzungskonzepte

Die Neunutzung von leerstehenden Gebäuden trägt wesentlich zur Stärkung und Belebung der Ortskerne bei. Um die Gebäude langfristig neu zu belegen wurden sogenannte Nutzungskonzepte erarbeitet. Die Nutzungskonzepte umfassen die leerstehenden Gebäude, welche eine entscheidende Rolle bei der Ortskernbelebung spielen, sogenannte „Schlüsselliegenschaften“. Sie zeigen mögliche Nutzungsszenarien, notwendige Adaptierungen und eine Aufstellung von Investitionskosten und Erlösen, welche bei unterschiedlichen Nutzungen zu erwarten sind auf. Sie stellen eine Entscheidungshilfe für die Eigentümer und die Gemeinden dar und bieten eine Basis für die Erarbeitung von detaillierten Nutzungskonzepten und Finanzierungsplänen. In ausgewählten Gemeinden der Stadtregion wurden im Rahmen des stadtregionalen Forums (Stakeholder Workshop) gemeinsam zehn leerstehende Objekte als Schlüsselobjekte ausgewählt.

Förderungen für Schlüsselliegenschaften

Der Masterplan fasst schließlich die wichtigsten Teile zusammen. Ende September 2022 präsentierte das externe Experten-Team, die Bietergemeinschaft Rosinak & Partner und RegioPlan Consulting, den Entscheidungsträger*innen im stadtregionalem Forum Gmunden ihren Masterplan. Dieser enthält die zentralen Erkenntnisse, die ausgearbeiteten Nutzungskonzepte für Schlüsselliegenschaften und Maßnahmenkataloge.

Als zentrales Ergebnis öffnet man nun auch Eigentümer von Schlüsselliegenschaften den Zugang zu Förderprogrammen für investive Umsetzungsmaßnahmen auf Basis der ausgearbeiteten Konzepte zur Aktivierung von Leerstand und der Nachnutzung von Gebäudebrachen. Gefördert werden können notwendige Investitionen konkret am Objekt (d.h. Baukosten sowie untergeordnet Kosten für zugehörige externe Dienstleistungen) in den Bereichen Sanierungen leerstehender Gebäude mit betrieblicher oder öffentlich naher Nachnutzung sowie Kosten für den (Teil-)Abriss brachliegender Gebäude im Bereich der Reaktivierung von Brachflächen.

Die Projektinitiative für die neun Gemeinden leitet federführend DI (FH) Markus Putz vom Bauamt Gmunden, der durch Regionalmanager Christian Söser seitens der Regionalmanagement OÖ GmbH begleitet und unterstützt wird.